Din podcast om företagsobligationer

Obligationer – en allt viktigare finansieringskälla

By on 2017/03/15 in Blogg with 0 Comments

Under de senaste åren har många svenska fastighetsbolag varit inne i en kraftig tillväxtfas. Bolagens fastighetsvärden har ökat kraftigt med stöd av stigande hyror, fallande vakanser och lägre avkastningskrav tack vare fallande räntekostnader. Dessutom har de lägre räntorna underlättat lånefinansiering på gynnsamma villkor. Denna har tillsammans med den högre värdering som de börsnoterade fastighetsbolagen åtnjutit i jämförelse med de mindre, privatägda fastighetsbolagen möjliggjort ytterligare expansion genom förvärv.

En sammanställning som vi på Danske Bank Markets har gjort visar att de tio största börsnoterade, privata eller AP-fondsägda svenska fastighetsbolagen år 2011 hade en genomsnittlig storlek på sina fastighetsportföljer på 27 miljarder kronor. Endast fem år senare hade det genomsnittliga värdet på deras fastighetsportföljer mer än fördubblats till 57 miljarder kronor.

Samtidigt som bolagens fastighetsvärden växt har även deras skuldbörda stigit. Den totala räntebärande skulden hos de tio största bolagen steg från 165 miljarder kronor år 2011 till 306 miljarder år 2016. Inte riktigt en fördubbling men närapå.

Traditionellt har fastighetsbolagen fått merparten av sin finansiering från banker, och då ofta på säkerställd basis. Även om detta fortfarande är fallet har andelen kapitalmarknadsfinansiering ökat kraftigt bland de större fastighetsbolagen under de senaste åren på grund av bolagens expansion och medföljande ökade lånebehov. År 2011 uppgick volymen nyutgivna obligationer från fastighetsföretag i Sverige till under 10 miljarder kronor. I fjol uppgick emissionsvolymen från sektorn till ca 50 miljarder kronor. Enligt våra beräkningar har nu de större publika och privata fastighetsbolagen i Sverige i genomsnitt cirka 40% av sina skulder på kapitalmarknaden, vilket kan jämföras med cirka 20% för fem år sedan. En stor del av de obligationer som getts ut är gjorda på icke säkerställd basis.

Idag uppgår den totala utestående volymen obligationer från fastighetssektorn på den svenska obligationsmarknaden till ca 160 miljarder kronor, varav cirka 40 miljarder utgörs av bolag med hög kreditrisk (”high yield”). Då den totala volymen företagsobligationer på den svenska marknaden uppgår till ca 420 miljarder kronor innebär det att fastighetssektorn numer utgör knappa 40% av den totala utestående stocken företagsobligationer i Sverige. Enbart Vasakronan, som är det bolag som har största volymen obligationer på den svenska marknaden, har för närvarande dryga 26 miljarder kronor i utestående obligationer, och ytterligare 9 miljarder i utestående certifikatprogram.

I grunden ser vi det som positivt att fastighetsbolagen sökt sig till kapitalmarknaden för att bredda sin finansieringsbas då det ger en bättre diversifiering av deras upplåning. Samtidigt har koncentrationsrisken bland svenska obligationsinvesterare mot fastighetssektorn ökat. Detta exponerar i sin tur fastighetsbolagen mot eventuella förändringar i obligationsinnehavarnas investeringsvilja och försvårar ytterligare volymexpansion. De flesta svenska fastighetsbolag har dessutom fortfarande en relativt kort kapitalbindning. Undantaget bostadsbolagen som har en genomsnittlig kapitalbindning på dryga fyra år ligger den genomsnittliga kapitalbindningen för större kommersiella fastighetsbolag kring tre år.

För att ytterligare bredda sin finansieringsbas och förlänga sin kapitalbindning har flera av de största fastighetsbolagen den sista tiden sökt sig till den internationella obligationsmarknaden. I första hand gäller det bolag som expanderat utomlands och därmed har en naturlig exponering mot euromarknaden. Totalt har de fyra bolagen Akelius Residential, Balder, Hemsö och Sagax gett ut motsvarande 24 miljarder kronor i euro-obligationer.

Investerarna på den europeiska obligationsmarknaden är mer bekväma med att investera i bolag som har en något lägre belåningsgrad än vad som tidigare varit normen bland de flesta svenska börsnoterade fastighetsbolag. Det innebär att bolagens etablering på euromarknaden är något positivt även för de svenska obligationsinvesterarna, då bolagen innan de går ut på euromarknaden ofta behöver sänka sin belåningsgrad, vilket minskar deras finansiella risk.

En annan fördel med att de största bolagen hämtar in finansiering i euro är att deras utestående obligationsfinansiering i kronor minskar i motsvarande grad. Detta ökar i sin tur kapaciteten hos de svenska obligationsinvesterarna att istället låna ut pengar till de lite mindre och fortsatt snabbt växande fastighetsbolagen. Med tanke på de ökande volymer av nya byggprojekt, som byggandet av nya bostäder och andra projekt av samhällsbetydelse runtom i Sverige, som kommer att behöva hitta finansiering under kommande år är detta viktigt för att inte projekten ska avstanna eller fördröjas i brist på lånefinansiering.

Samtidigt gör de nu stora utestående volymerna obligationer bland svenska fastighetsbolag att det blivit allt viktigare att vara vaksam på utvecklingen av bolagens kreditkvalitet. Dessutom finns en viss sårbarhet mot eventuella värderingsförändringar på fastighetsmarknaden. Med IFRS-redovisning marknadsvärderas bolagens fastigheter löpande i balansräkningen. I det fall marknadsvärdena skulle falla skulle det med andra ord slå direkt mot bolagens soliditet.

De senaste åren har de svenska fastighetsbolagen åtnjutit en kraftig medvind tack vare den fortsatt starka konjunkturen och en gynnsam lågräntemiljö. Även om medvinden troligen kommer att hålla i sig under kommande år finns det flera skäl att tro att den kan komma att mojna något, inte minst på grund av aviserade skatteförändringar och eventuellt stigande marknadsräntor. Därför tycker vi, från ett obligationsägarperspektiv, att det vore önskvärt att bolagen under nuvarande goda marknadsförhållanden passar på att förstärka sina balansräkningar.

Några av de svenska fastighetsbolagen som FastPartner, Kungsleden och Sagax har den sista tiden genomfört emissioner av aktiekapital, medan företag som Akelius Residential och Castellum på selektiv basis har avyttrat tillgångar. Syftet med detta har varit att finansiera kommande förvärv och investeringar, men även att minska skuldsättningen. Vi ser positivt på denna trend och hoppas att fler bolagsledningar i fastighetssektorn kan överväga att anamma den.

Detta inlägg publicerades först på Fastighetsnytts börsblogg.

Tags:

About the Author

About the Author: Louis Landeman är chef för kreditanalysen på Danske Bank Markets Sverige sedan 2010. Han började sin karriär inom kreditmarknaden 1996 på Standard & Poor’s, där han satte kreditbetyg på flera stora europeiska bolag. Därefter har han varit på bland annat Bear Stearns, SEB och Credit Suisse. Gabriel Bergin arbetar som kreditanalytiker och strateg på Danske Bank Markets sedan 2011. .

Subscribe

If you enjoyed this article, subscribe now to receive more just like it.

Leave a Reply

Top