Din podcast om företagsobligationer

83: Sämst i klassen?

By on 2018/03/27 in Podcast with 1 Comment

Vi har lovat att prata mer om bostadsmarknaden. Med hjälp av en mycket kunnig gäst med många synpunkter om Sveriges bostadspolitik genom tiderna gör vi en exposé med början för mer än hundra år sedan. Från Folkhemmet med stort F till 90-talets krasch lär vi oss om hur svensk bostadspolitik har utvecklats. Samtidigt kopplas oundvikligen allt till dagens situation, för vad som vi har byggt genom vår historia är mer beständigt än våra byggnader? Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, skräder inte orden när han berättar vad som ligger bakom den bostadsmarknad vi känner idag.

Klipp i avsnittet:
Folkhemmet – Trailer (Per Albin Hanssons folkhemstal)
Svenska välfärdens historia (Valfilm (S) 1940)
Världens modernaste land, avsnitt 4

Musik i avsnittet:
Obligationsmarschen

82: 300 miljarder nyanser av grönt

By on 2018/03/13 in Podcast with 0 Comments

På kreditmarknaden har det snabbast växande segmentet de senaste åren varit gröna obligationer. Sveriges största fastighetsbolag Vasakronan var först i världen med att ge ut en grön företagsobligation. Vi har bjudit in finanschef Thomas Nystedt och hållbarhetschef Anna Denell på Vasakronan för höra vad de har lärt sig sedan starten 2013 och hur de ser på marknaden för gröna obligationer idag. Utan hållbarhet i verksamheten inget underlag för grön finansiering så vi går också igenom Vasakronans och fastighetsbranschens hållbarhetsarbete och vad som finns kvar att göra.

Klipp i avsnittet:
SNS Play – Gröna obligationer och hållbara investeringar

Bildkälla: Vasakronan, fotograf: Gustav Kaiser

Öka transparensen kring underhåll och investering

By on 2018/03/12 in Blogg with 0 Comments

Detta debattinlägg publicerades 180312 på Fastighetsnytt.se

Under de senaste åren har många svenska fastighetsbolag varit inne i en kraftig tillväxtfas. Bolagens fastighetsvärden har ökat kraftigt med stöd av stigande hyror, fallande vakanser och lägre avkastningskrav, mycket tack vare fallande räntekostnader. Detta har tillsammans med den högre värdering som de börsnoterade fastighetsbolagen åtnjutit, i jämförelse med de mindre privatägda fastighetsbolagen, möjliggjort ytterligare expansion genom förvärv. Under de senaste sex åren har de tio största börsnoterade, privata eller AP-fondsägda svenska fastighetsbolagen mer än fördubblat det sammanlagda värdet på sina fastighetsportföljer från 300 miljarder kronor till 650 miljarder kronor. Under samma tidsperiod har även bolagens sammanlagda skuldbörda mer än fördubblats och uppgår nu till hela 330 miljarder kronor.

I tider av stigande fastighetsvärden finns risk att fokus ligger för mycket på totalavkastning inklusive värdeförändring, och att en förskjutning sker från den viktiga frågan om vilka fria kassaflöden bolagen har kapacitet att generera. Det är ju trots allt så att i längden är det dessa kassaflöden som ska användas för att betala räntor, amorteringar, inkomstskatt och utdelningar till aktieägare. Att vi tar upp frågan om fria kassaflöden beror på att vi upplever att denna bedömning i många fall sker alltför schablonmässigt och att fastighetsbolagens redovisning av kostnadsförda reparations- och underhållsåtgärder sammantaget med upplysning om vilka typer av investeringar som aktiverats behöver förbättras i många fall.

Traditionellt har fastighetsbolagen fått merparten av sin finansiering från banker. Även om detta fortfarande är fallet har andelen kapitalmarknadsfinansiering ökat kraftigt bland de större fastighetsbolagen under de senaste åren på grund av bolagens expansion och medföljande ökade lånebehov. Enligt våra beräkningar uppgår den totala utestående volymen obligationer från fastighetssektorn på den svenska obligationsmarknaden till ca 180 miljarder, varav cirka 40 miljarder utgörs av bolag med hög kreditrisk (”high yield”).

Med tanke på de nu stora utestående volymerna obligationer bland svenska fastighetsbolag har det blivit allt viktigare att vara vaksam på utvecklingen av bolagens kreditkvalitet. Då fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch tenderar belåningsgraden att vara hög i förhållande till bolagens kassaflödesgenerering. Dessutom finns en viss sårbarhet mot eventuella negativa värdeförändringar på fastighetsmarknaden. Med IFRS-redovisning marknadsvärderas bolagens fastigheter löpande i balansräkningen. I det fall marknadsvärdena skulle falla skulle det med andra ord slå direkt både mot bolagens resultat och soliditet.

I samband med att bolagen växt och blivit mer etablerade på kapitalmarknaden har det också blivit ett allt vanligare steg att införskaffa ett publikt kreditbetyg från något av de stora internationella ratinginstituten. Totalt har nu ett femtontal svenska fastighetsbolag ett publikt kreditbetyg från antingen Moody’s eller Standard & Poor’s. De internationella ratinginstituten använder sig i sina kreditbedömningar ofta av nyckeltal som är relaterade till bolagens driftnetton som bedömts på något sätt. Även om dessa nyckeltal kan vara till god hjälp för att få en känsla för bolagens kreditkvalitet behöver de i vår mening kompletteras med ytterligare vital information. I detta sammanhang tänker vi då framför allt på olika justerade mått avseende driftnetton och operativa kassaflöden där även bolagens underhålls- och reparationsutgifter tas i beaktande.

Nuvarande redovisningsregler innebär att nödvändiga underhållsbetalningar redovisas olika beroende på vilket regelverk som tillämpas. I regelverket K2 (för mindre företag) ska en stor del av underhållsbetalningar kostnadsföras medan liknande utbetalningar ofta ska aktiveras (redovisas som tillgång) av företag som redovisar enligt IFRS och K3-regelverket. Utan justeringar för underhåll och reparation kan sannolikt därför mått som driftnetto och direktavkastning, för bolag som tillämpar IFRS-redovisning, väsentligt överskatta dessa bolags operativa kassaflöden.

Även när det gäller att skapa sig en uppfattning vad gäller fastigheternas framtida marknadsvärden är storleken på historiska kassautflöden avseende underhåll och reparation av central betydelse då både reala hyror och värden troligen kommer att falla över tiden för en fastighet som inte löpande byggs om och/eller moderniseras. Då fastigheter över tiden föråldras krävs periodiskt återkommande underhåll och reinvesteringar vars storlek över tid torde ligga på åtminstone en procent av fastighetens marknadsvärde för att inte fastigheter i beståndet ska förlora attraktionskraft i jämförelse med modernare utbud. För starkt verksamhetsanknutna fastigheter som hotell och köpcentra är föråldringen av byggnadskapitalet ofta snabbare, men även kontor i bästa läge kräver stora återkommande periodiska insatser för bibehållande av attraktivitet.

Med tanke på detta kan det tyckas något märkligt att många svenska fastighetsbolag ofta endast redovisar sina investeringar som några få poster samt utan konsekvent och tydlig nedbrytning/specifikation kring vad av dessa investeringar som utgörs av underhåll och mer tillväxtorienterade projektinvesteringar. Utan denna mer specificerade information om andra investeringar än rena förvärv (vilket bolagen ofta redovisar tydligt) är det i praktiken omöjligt för en utomstående aktör att på egen hand beräkna bolagens ”sanna” driftnetton och fria operativa kassaflöden efter underhåll och reparationer. Lägg därtill att det är svårt att i vissa bolag analysera fram hur mycket av fastighetskostnaderna i resultaträkningen som utgör reparationer och underhåll.

Kunniga analytiker behöver kort sagt ha information om den sammanlagda utbetalningen avseende kostnadsförda reparations- och underhållsutbetalningar i resultaträkningen tillsammans med aktiverade investeringar av karaktären komponentbyten och återinvesteringar i befintliga fastigheter för att bibehålla attraktivitet på marknaden och avkastningsförmågan hos fastigheterna. Räcker fritt kassaflöde långsiktigt till uthållig utdelning till aktieägare, eller är bolaget beroende av extern finansieringskanal och belåningsbar värdestegring för detta ändamål?

Med tanke på den stora exponering som både obligationsinvesterare och banker nu har mot fastighetsbranschen, har behovet av löpande bevakning av bolagens kreditkvalitet och god informationsgivning ökat. Det är vår starka övertygelse att de svenska fastighetsbolagen under nuvarande goda marknadsförhållanden borde ta tillfället i akt och öka sin transparens vad gäller rapporteringen kring underhåll och investeringar för att minska eventuella oklarheter kring sin kassaflödesgenerering och därmed även kring sin finansiella stabilitet.

Ökad transparens torde vara till gagn både för de investerare som ska investera i bolagens obligationer och för bolagen själva. Vi tror att de fastighetsbolag som ökar sin transparens kring underhåll och investeringar och därmed kring sin s.k. fria kassaflödesgenererande kapacitet långsiktigt kommer att gynnas i form av lägre och mer stabila upplåningskostnader.

Bo Nordlund
Tekn dr, MRICS
BREC-Bo Nordlund REC AB

Louis Landeman
Chef kreditanalys
Danske Bank Markets

81: Molnen tornar upp sig

By on 2018/02/28 in Podcast with 0 Comments

Det är den tiden på året igen. Den existentiella ångesten kryper sig på och vi tar traditionsenligt hjälp av Tomas Ries på Försvarshögskolan för att reda ut den övergripande riskbilden. Med avstamp i World Economic Forums årliga riskrapport rör vi oss mellan Trump, Putin, klimatförändringarna och global ojämlikhet för att ta reda på vart vi är på väg och vad som kan få oss ur kurs. Går det ens att räkna längre på de risker vi står inför?

Klipp i avsnittet:
SABC News – The WEF Global Risks Report unveiled in London
President Donald Trump Denounces North Korea In United Nations Speech
WEF – The Geopolitical Map in 2030
SVT – Agenda 4 februari 2018

80: Från kopparplåt till kiselchip

By on 2018/02/15 in Podcast with 1 Comment

Vad är egentligen pengar? Frågan aktualiseras både i och med vårt alltmer kontantlösa samhälle, men också de i nyheterna figurerande kryptovalutorna. Riksbanken inledde för ett par år sedan ett projekt kring “e-kronan”. Ska Riksbanken skapa en kryptovaluta eller är det något mindre omvälvande som ligger i korten? Vi pratar med Riksbankens projektledare för e-kronan, Eva Julin, och får en genomgång av tankarna kring kronans och e-kronans framtid.

Klipp i avsnittet: Sveriges riksbank 1668-2018

Musik i avsnittet: Thore Skogman – Penninggaloppen

79: Marknadsmättnad

By on 2018/01/31 in Podcast with 0 Comments

Vi står inför ett rekordstort utbud av bostäder, särskilt i Stockholmsregionen. Men hur ser utbudet egentligen ut om man tittar närmare? Vad byggs och än viktigare – vem byggs det för? Inte minst, finns det en efterfrågan för det som byggs och vem har råd med nyproduktionen? Mona Kjellberg, analytiker på Juni Strategi, ger sin bild av Stockholms bostadsmarknad och titeln på hennes studie, “Marknadsmättnad”, kan nog ge en fingervisning om vad vi får höra bevis för i det här poddavsnittet.

Musik i avsnittet:
The Housemartins – Build

78: From Russia With Love

By on 2018/01/11 in Podcast with 0 Comments

Nytt år och nya gäster i Kreditvärden. Men som vanligt inleder vi året med något relaterat till geopolitik. Ryssland förekommer i mångas dagliga nyhetsflöde till följd av landets utrikespolitik, men hur starkt är Ryssland ur ett ekonomiskt perspektiv? Vi pratar med docent Martin Kragh, expert på både rysk ekonomi och utrikespolitik, om den senaste tidens ekonomiska utveckling i oljeberoende Ryssland. Hur går det för ryska industrin och hur hänger den ihop med statsbudgeten, hur mår den ryska konsumenten och vad har omvärldens sanktioner egentligen för effekt på Rysslands välmående och agerande? Martin ger också sin syn på vad vi kan vänta oss av björnens rike under 2018.

Musik i avsnittet: Soviet National Anthem

77: Även en blind höna

By on 2017/12/19 in Podcast with 0 Comments

Ännu ett år går mot sitt slut, vilket ger oss anledning att återse en före detta kollega. Roger Josefsson får komma till podden och klä skott för de förutsägelser han gjorde för precis ett år sedan och det visar sig (i hans egna ord) att även en blind höna kan pricka rätt. Vi går kort igenom vad som har hänt i den globala ekonomin under året och vad vi kan vänta oss av 2018. Vi hinner beröra allt från Fed, globalt inflationstryck, Kina, ECB, Sverige och såklart, bostadspriserna.

Med det önskar vi på Kreditvärden God Jul och Gott Nytt År!

Klipp i avsnittet:
President Trump Tax Reform Speech 12/13/2017

76: Att äga framtiden

By on 2017/12/06 in Podcast with 1 Comment

Mellan 70-talet och nu har hälften av Sveriges kommuner krympt, främst på grund av urbaniseringen. Samtidigt har, som vi tidigare diskuterat i denna podd, svenska kommuner och landsting stora investeringsbehov. Hur kan en kommun som krymper samtidigt hantera sitt välfärdsuppdrag, sina kommande investeringar och en minskande befolkning? Sveriges troligtvis främsta expert på just krympande kommuner, Josefina Syssner, vid Linköpings Universitet, tar oss med till Sveriges flora av samhällen och förklarar vad som driver befolkningstrenden och hur kommunerna möter utvecklingen.

75: Lögn, förbannad lögn och byggstatistik

By on 2017/11/16 in Podcast with 1 Comment

En för tillfället mycket noga studerad statistik är nybyggnationstakten av bostäder i Sverige och i olika delar av landet. Men det är inte helt lätt att hänga med i etiketterna – planerade, påbörjade och färdigställda, både prognoser och faktiska hus som reser sig upp i våra städer. I detta poddavsnitt låter vi Maria Pleiborn, seniorkonsult på WSP och expert på svenskt bostadsbyggande, reda ut begreppen kring statistiken och hur man ska tänka kring balansen mellan utbud och efterfrågan av bostäder. Bygger vi för mycket egentligen? Vi hinner också avhandla ett antal delar av bostadspolitiken, inklusive hyresregleringen, och inspireras av våra nordiska grannländer.

Klipp i avsnittet:
Peter Eriksson presenterar bostadsmarknadsläget

Musik i avsnittet:
Madness – Our House

Top