Din podcast om företagsobligationer

63: Going up

By on 2017/04/05 in Podcast with 0 Comments

Sedan de stora marknadsrörelserna omedelbart efter herr Trumps valvinst har både räntor och börser rört sig i huvudsak i sidled. Vad väntar marknaden på egentligen? Vi resonerar med chefekonom Roger Josefsson om utsikterna för räntemarknaden, vad driver amerikanska centralbanken Feds resonemang, vad som nyligen drev up Europeiska korta räntor och inte minst vad vi kan vänta oss av den innevarande svenska avtalsrörelsen. Dessutom tar vi ett steg tillbaka och lär oss om avant-garde inom akademisk makroekonomi där vissa hävdar att Riksbanken borde höja, snarare än sänka, räntan för att få upp inflationen.

Musik i avsnittet:
Sven-Ingvars – Börja om från början

62: Ne me quitte pas

By on 2017/03/28 in Podcast with 0 Comments


Med mindre än en månad till första omgången av det franska presidentvalet tar vi tempen på den politiska risken i ett av Europas största och mäktigaste länder. Till vår hjälp har vi både Danske Banks chefekonom Roger Josefsson och räntestrateg Carl Milton, uppväxt i Paris förorter. Valutgången är oviss och parlamentsvalet hägrar i juni med ytterligare osäkerhet, men hur hamnade vi egentligen i det här opinionsläget och blir det Frexit till slut? Vi passar på att stämma av läget i fransk ekonomi och Roger lägger fram sitt politiska program för en fransk reformagenda.

Musik i avsnittet:
Jacques Brel – Ne Me Quitte Pas

Obligationer – en allt viktigare finansieringskälla

By on 2017/03/15 in Blogg with 0 Comments

Under de senaste åren har många svenska fastighetsbolag varit inne i en kraftig tillväxtfas. Bolagens fastighetsvärden har ökat kraftigt med stöd av stigande hyror, fallande vakanser och lägre avkastningskrav tack vare fallande räntekostnader. Dessutom har de lägre räntorna underlättat lånefinansiering på gynnsamma villkor. Denna har tillsammans med den högre värdering som de börsnoterade fastighetsbolagen åtnjutit i jämförelse med de mindre, privatägda fastighetsbolagen möjliggjort ytterligare expansion genom förvärv.

En sammanställning som vi på Danske Bank Markets har gjort visar att de tio största börsnoterade, privata eller AP-fondsägda svenska fastighetsbolagen år 2011 hade en genomsnittlig storlek på sina fastighetsportföljer på 27 miljarder kronor. Endast fem år senare hade det genomsnittliga värdet på deras fastighetsportföljer mer än fördubblats till 57 miljarder kronor.

Samtidigt som bolagens fastighetsvärden växt har även deras skuldbörda stigit. Den totala räntebärande skulden hos de tio största bolagen steg från 165 miljarder kronor år 2011 till 306 miljarder år 2016. Inte riktigt en fördubbling men närapå.

Traditionellt har fastighetsbolagen fått merparten av sin finansiering från banker, och då ofta på säkerställd basis. Även om detta fortfarande är fallet har andelen kapitalmarknadsfinansiering ökat kraftigt bland de större fastighetsbolagen under de senaste åren på grund av bolagens expansion och medföljande ökade lånebehov. År 2011 uppgick volymen nyutgivna obligationer från fastighetsföretag i Sverige till under 10 miljarder kronor. I fjol uppgick emissionsvolymen från sektorn till ca 50 miljarder kronor. Enligt våra beräkningar har nu de större publika och privata fastighetsbolagen i Sverige i genomsnitt cirka 40% av sina skulder på kapitalmarknaden, vilket kan jämföras med cirka 20% för fem år sedan. En stor del av de obligationer som getts ut är gjorda på icke säkerställd basis.

Idag uppgår den totala utestående volymen obligationer från fastighetssektorn på den svenska obligationsmarknaden till ca 160 miljarder kronor, varav cirka 40 miljarder utgörs av bolag med hög kreditrisk (”high yield”). Då den totala volymen företagsobligationer på den svenska marknaden uppgår till ca 420 miljarder kronor innebär det att fastighetssektorn numer utgör knappa 40% av den totala utestående stocken företagsobligationer i Sverige. Enbart Vasakronan, som är det bolag som har största volymen obligationer på den svenska marknaden, har för närvarande dryga 26 miljarder kronor i utestående obligationer, och ytterligare 9 miljarder i utestående certifikatprogram.

I grunden ser vi det som positivt att fastighetsbolagen sökt sig till kapitalmarknaden för att bredda sin finansieringsbas då det ger en bättre diversifiering av deras upplåning. Samtidigt har koncentrationsrisken bland svenska obligationsinvesterare mot fastighetssektorn ökat. Detta exponerar i sin tur fastighetsbolagen mot eventuella förändringar i obligationsinnehavarnas investeringsvilja och försvårar ytterligare volymexpansion. De flesta svenska fastighetsbolag har dessutom fortfarande en relativt kort kapitalbindning. Undantaget bostadsbolagen som har en genomsnittlig kapitalbindning på dryga fyra år ligger den genomsnittliga kapitalbindningen för större kommersiella fastighetsbolag kring tre år.

För att ytterligare bredda sin finansieringsbas och förlänga sin kapitalbindning har flera av de största fastighetsbolagen den sista tiden sökt sig till den internationella obligationsmarknaden. I första hand gäller det bolag som expanderat utomlands och därmed har en naturlig exponering mot euromarknaden. Totalt har de fyra bolagen Akelius Residential, Balder, Hemsö och Sagax gett ut motsvarande 24 miljarder kronor i euro-obligationer.

Investerarna på den europeiska obligationsmarknaden är mer bekväma med att investera i bolag som har en något lägre belåningsgrad än vad som tidigare varit normen bland de flesta svenska börsnoterade fastighetsbolag. Det innebär att bolagens etablering på euromarknaden är något positivt även för de svenska obligationsinvesterarna, då bolagen innan de går ut på euromarknaden ofta behöver sänka sin belåningsgrad, vilket minskar deras finansiella risk.

En annan fördel med att de största bolagen hämtar in finansiering i euro är att deras utestående obligationsfinansiering i kronor minskar i motsvarande grad. Detta ökar i sin tur kapaciteten hos de svenska obligationsinvesterarna att istället låna ut pengar till de lite mindre och fortsatt snabbt växande fastighetsbolagen. Med tanke på de ökande volymer av nya byggprojekt, som byggandet av nya bostäder och andra projekt av samhällsbetydelse runtom i Sverige, som kommer att behöva hitta finansiering under kommande år är detta viktigt för att inte projekten ska avstanna eller fördröjas i brist på lånefinansiering.

Samtidigt gör de nu stora utestående volymerna obligationer bland svenska fastighetsbolag att det blivit allt viktigare att vara vaksam på utvecklingen av bolagens kreditkvalitet. Dessutom finns en viss sårbarhet mot eventuella värderingsförändringar på fastighetsmarknaden. Med IFRS-redovisning marknadsvärderas bolagens fastigheter löpande i balansräkningen. I det fall marknadsvärdena skulle falla skulle det med andra ord slå direkt mot bolagens soliditet.

De senaste åren har de svenska fastighetsbolagen åtnjutit en kraftig medvind tack vare den fortsatt starka konjunkturen och en gynnsam lågräntemiljö. Även om medvinden troligen kommer att hålla i sig under kommande år finns det flera skäl att tro att den kan komma att mojna något, inte minst på grund av aviserade skatteförändringar och eventuellt stigande marknadsräntor. Därför tycker vi, från ett obligationsägarperspektiv, att det vore önskvärt att bolagen under nuvarande goda marknadsförhållanden passar på att förstärka sina balansräkningar.

Några av de svenska fastighetsbolagen som FastPartner, Kungsleden och Sagax har den sista tiden genomfört emissioner av aktiekapital, medan företag som Akelius Residential och Castellum på selektiv basis har avyttrat tillgångar. Syftet med detta har varit att finansiera kommande förvärv och investeringar, men även att minska skuldsättningen. Vi ser positivt på denna trend och hoppas att fler bolagsledningar i fastighetssektorn kan överväga att anamma den.

Detta inlägg publicerades först på Fastighetsnytts börsblogg.

61: Kina

By on 2017/02/28 in Podcast with 0 Comments

Shanghai Photo: Peter MorganKina är en gåta för många av oss, trots att det är världens folkrikaste land med allt större inflytande på inte bara världspolitiken utan också finansiella marknader. Kinaanalytiker Kristina Sandklef, med mångårig erfarenhet av arbete i och med Kina, hjälper oss lyfta lite lätt på skynket. Vi tar avstamp i hur snabbt utvecklingen nu går i detta land av femårsplaner och hinner prata om den utbredda korruptionen och förhållandet mellan lokal och nationell nivå. Vi brottas med omställningen från exportberoende produktionsekonomi till inhemskt orienterad konsumtionsekonomi och skrapar på ytan av finansiella risker och skuggbanksektorn. Såklart hinner vi komma in på spökstäderna också. Många myter om denna urgamla civilisation slår Kristina hål på i ett extraordinärt späckat avsnitt.

60: En stad i Sverige ska flytta

By on 2017/01/31 in Podcast with 0 Comments

800px-Kirunas_stadshusKreditvärden har som ambition att, åtminstone i egenskap de ämnen vi tar upp, ta oss ut i Sverige. Första anhalt är Kiruna, som genomgår en oöverträffad omvandling. Hela stadskärnan ska flyttas tre kilometer för att inte rasa samman när LKAB gräver järnmalm en kilometer under staden. Hur går en sån stadsflytt till och vilka hinder har man hittills stött på? Hur får man byggbolag att vilja investera i “nya Kiruna”? Det finns ingen som kan svara på våra frågor bättre än Göran Cars, professor i stadsbyggnad på KTH och ansvarig stadsplanerare vid Kiruna kommun.

Vi vill också passa på att be om önskemål på ämnen och platser runt om i landet som är obelysta eller spännande, som vi borde ta upp i Kreditvärden. Maila oss på brev@kreditvarden.se eller skriv till oss på Twitter!

Klipp i avsnittet:
SVT Edit – Vem bryr sig om flytten i Kiruna när en rondell i Stockholm ska byggas om?

59: Informationskriget är här

By on 2017/01/13 in Podcast with 0 Comments

EM_National+Guard+command+centerVi inleder 2017 med att prata om det som nyligen seglat upp som ett hot mot stabiliteten för vår politiska och diplomatiska stabilitet i världen. Den som i början av förra året pekade ut cyberkrigföring som en av de stora riskerna på kort sikt får nu komma och prata bland annat om just det. Tomas Ries – framtidsspanare och lektor vid Försvarshögskolan – kommer tillbaks till Kreditvärden ett år senare och diskuterar informationskrig, geopolitiska intressesfärer, Trump och andra risker med oss i detta så spännande avsnitt.

Klipps i avsnittet:
Saturday Night Live – Donald Trump Prepares Cold Open
Sky News – Theresa May on Sophy Ridge on Sunday
CNN – third presidential debate . “Putin wants puppet Trump as president”

58: Ett ding ding år

By on 2016/12/22 in Podcast with 0 Comments

5440392565_4634fb9d24_zKreditåret 2016 går mot sitt slut och vi gör vårt försök att gnugga spåkulan inför 2017. Till vår hjälp har vi en obotlig pessimist (chefekonom Roger Josefsson) och en våghalsig optimist (aktiestrateg Mattias Sundling). Hur långvarig blir effekten av Trumps stimulanser, var landar egentlingen långa räntor om ett år och vilket land ger anledning till störst oro? Alla dessa frågor och mycket mer får vi (olika) svar på i årets sista avsnitt av Kreditvärden!

Gott nytt år önskar vi och ser fram emot att få fortsätta vår marknadsresa tillsammans med alla er lyssnare under 2017!

Mojnande medvind för svenska fastighetsbolag

By on 2016/12/14 in Blogg with 0 Comments

Under 2016 har den svenska fastighetsbranschen åtnjutit kraftig medvind i form av fortsatt fallande räntor och en stark konjunktur som resulterat i fallande vakanser och stigande hyror. Detta har lett till hög aktivitet på transaktionsmarknaden och kraftigt stigande fastighetsvärderingar. Även om medvinden troligen kommer att hålla i sig under kommande år finns det flera skäl att tro att den kan komma att mojna något.

Med en trög internationell konjunkturåterhämtning och dämpad investeringstillväxt kommer tillväxten i Sverige förmodligen att mattas av något under 2017, även om den svaga svenska kronan kortfristigt kan hjälpa exportbolagen. Vad gäller räntorna är det svårt att se att de skulle kunna falla ytterligare från nuvarande, fortfarande låga, nivåer. Om något förefaller gradvis stigande marknadsräntor vara ett mer sannolikt scenario, även om det troligen endast kommer att ske i en långsam takt då löneökningar och inflation fortfarande befinner sig på låga nivåer.

Ytterligare ett orosmoln på himlen för de snabbseglande fastighetsbolagen är höjda skatter. Flera tecken tyder på att förslag på förändrade beskattningsregler kan vara på gång som kan komma att påverka fastighetsbranschen negativt.

För närvarande har svenska fastighetsföretag stora möjligheter till uppskjuten beskattning vid försäljning av fastigheter genom så kallad paketering av fastigheterna i bolagsform. En pågående utredning som ska vara klar senast i mars 2017 ser nu över detta regelverk och kan komma att föreslå författningsändringar för att begränsa möjligheten till sådan paketering, vilket skulle kunna leda till höjda skatter för vissa bolag.

Om högre skatter i samband med försäljning av fastigheter skulle införas borde fastighetsvärden komma att påverkas negativt, särskilt för de fastigheter där det är en stor skillnad mellan marknadsvärdet och det skattemässiga restvärdet. De enskilda fastighetsbolag som mest borde beröras av skatteändringar på detta område är de som är transaktionsintensiva till sin natur, medan företag som främst fokuserar på förvaltning av sina befintliga bestånd borde klara sig bättre, även om de också i viss mån borde påverkas av fallande fastighetsvärden.

Ett annat område där skatteförändringar kan komma att påverka fastighetsbranschen negativt gäller begränsningar i möjligheterna att göra ränteavdrag. Förslag till begränsning av ränteavdrag presenterades för ett par år sedan av den så kallade Företagsskattekommittén men någon förändring av skattereglerna skedde då aldrig. Nu tycks ett nytt förslag vara i antågande; denna gång som en del av ett större OECD-projekt på området. OECD:s rekommendation i denna fråga är att ett bolags avdrag för nettoräntekostnaden ska medges upp till en viss procent av dess EBITDA (10-30 procent). Om ett sådant förslag skulle sjösättas skulle det främst drabba högt belånade bolag som investerar i lågavkastande fastigheter.

Då ingen av de pågående utredningarna ännu är klar återstår det att se vilka förslag som slutligen presenteras innan det går att göra en mer precis bedömning av hur hårt enskilda bolag kan komma att drabbas.

Rent generellt borde dock transaktionsintensiva bolag med hög belåning ligga sämst till.

Några av de svenska fastighetsbolagen som Akelius Residential, Castellum, FastPartner, Kungsleden och Sagax har den sista tiden genomfört fastighetsförsäljningar och emissioner av aktiekapital för finansiera förvärv och investeringar, men även för att minska skuldsättningen. Kanske borde fler bolagsledningar i fastighetssektorn överväga att anamma denna trend. Vem vet hur länge medvinden varar?

Detta inlägg publicerades först på Fastighetsnytts börsblogg.

57: En resa till Club Med

By on 2016/11/25 in Podcast with 0 Comments

6188223020_8f767c6ecb_bPopulismen sveper som en våg över (väst)världen, men inte ser det precis likadant ut överallt? Vi tar med oss chefekonom Roger Josefsson på en resa till Medelhavsländerna för att ta pulsen på politiken och de ekonomiska utsikterna i bland annat Italien, som står inför en spännande folkomröstning om bara en vecka. Vi avslutar med att ta atlantångaren för att höra vad Roger tror och tycker om USA med Trump vid rodret – är ränteuppgången berättigad?

Klipp i avsnittet:
BBC / Zero Hedge – Grillo: Italy at war with ECB

Musik i avsnittet:
Giuseppe Verdi – La Donna è Mobile (Rigoletto, act 3) / Luciano Pavarotti
Mikis Theodorakis – Zorba’s Dance
Los del Rio – Macarena
Django Reinhart – Echoes of France – La Marsellaise

56: De gamla och unga sätter press

By on 2016/11/14 in Podcast with 0 Comments

skarmklipp-2016-11-13-21-23-27Ett av våra favoritämnen i vår podcast är förutsättningarna på Sveriges kommuner och landsting och i detta avsnitt får vi besök av ingen mindre än Annika Wallenskog, chefsekonom på just Sveriges Kommuner och Landsting. Vi diskuterar kommande demografiska utmaningar och vad de innebär för kommunernas ekonomi, utjämningssystemet och behovet av en ny kommunreform. Såklart får Annika också kommentera Trumps historiska seger i amerikanska presidentvalet – ur ett svenskt kommunperspektiv – endast i Kreditvärden!

Tidigare kommunrelaterade avsnitt:
25: Från Örebro till Tokyo
26: 290 olika utmaningar
39: Skuldchocken

Top